علت جاماندگی مسکن از تورم کلی اقتصاد چیست؟
به گزارش عصر سازه، در ماه های گذشته بازار مسکن در تهران و سایر کلانشهرها حال و روز خوشی ندارد. آمارها از افت بیش از ۴۰ درصدی حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته حکایت دارد. علت روشن است: قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته است. با رشد مداوم نرخ تورم، درآمد حقیقی خانوارها افت کرده و وام های بانکی نیز دیگر پاسخگوی هزینه خرید حتی یک واحد کوچک نیستند.
از سوی دیگر، نرخ سود بانکی بالا باعث شده بسیاری از سرمایه گذاران تمایلی برای ورود به بازار مسکن نداشته باشند. بازدهی سپرده های بانکی در شرایط فعلی ریسک کمتری دارد و در مقایسه با بازار پرنوسان مسکن، جذاب تر به نظر می رسد. همین مسئله تقاضای سرمایه ای را نیز کاهش داده است.
در بخش عرضه نیز اوضاع بهتر نیست. سازندگان می گویند که قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه های صدور مجوز ساخت چنان افزایش یافته که سود پروژه ها عملاً به صفر رسیده است. بسیاری از پروژه ها نیمه کاره رها شده اند و سرمایه گذاران ساختمانی ترجیح داده اند دارایی های خود را در حوزه هایی مانند طلا، ارز یا حتی سهام متمرکز کنند.
به این ترتیب، بازار مسکن به یک نقطه سکون رسیده؛ نه خریدار توان ورود دارد و نه فروشنده انگیزه فروش با قیمت پایین تر. این وضعیت، اگرچه از بیرون به ظاهر ثبات قیمتی نشان می دهد، اما در واقع نشانه ای از رکودی سنگین و بی تحرکی کامل بازار است.
تورم بالا، اما مسکن جا مانده است
در حالیکه تورم عمومی در کشور همچنان بالاست و بسیاری از کالاها رشد قیمتی شدیدی را تجربه کرده اند، بازار مسکن از اواخر سال گذشته تا امروز روندی نسبتاً آرام تر داشته است. بررسی ها نشان می دهد که در تهران میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در حدود پنج تا هفت درصد در فصل تابستان افزایش داشته، در حالی که تورم نقطهبهنقطه کالا و خدمات به بیش از ۳۵ درصد رسیده است.
این فاصله نشان می دهد که مسکن از تورم عقب افتاده است. علت این پدیده را باید در همان رکود تقاضا و قدرت خرید پایین مردم جستجو کرد. به بیان ساده تر، اگر تقاضایی برای خرید نباشد، حتی در شرایط تورمی نیز امکان جهش قیمت ها وجود ندارد.
اما برخی تحلیلگران اقتصادی بر این باورند که این عقب ماندگی نمی تواند پایدار باشد. بهزعم آنها، بازار مسکن معمولاً با تأخیر زمانی نسبت به تورم عمومی واکنش نشان می دهد. یعنی وقتی سایر بازارها رشد قیمتی خود را کردند و نقدینگی در اقتصاد سرگردان شد، بخشی از آن مجدداً به سمت خرید زمین و مسکن باز می گردد.
با این حال، گروهی دیگر از کارشناسان معتقدند که شرایط فعلی با دوره های گذشته متفاوت است؛ جمعیت خریداران واقعی کاهش یافته، نرخ ازدواج افت کرده و شهرها از نظر ظرفیت ساخت و تراکم به مرز اشباع رسیده اند. بنابراین، بعید است بازار مسکن در آینده نزدیک جهش شدیدی را تجربه کند.
سازندگان در تله تورم ساخت
در کنار رکود معاملاتی، یکی از چالش های مهم بازار، تورم ساخت و ساز است. قیمت میلگرد، سیمان، شیشه، شیرآلات و دستمزد کارگران ساختمانی در یک سال گذشته به شدت افزایش یافته و همین موضوع باعث شده هزینه ساخت هر مترمربع در تهران از مرز ۲۰ میلیون تومان عبور کند.
در چنین شرایطی، سازنده برای حفظ سود خود ناچار است واحدهای جدید را با قیمت بالاتری عرضه کند؛ اما از آنجا که بازار کشش ندارد، پروژه های جدید به تعویق افتاده اند یا در همان مرحله اسکلت متوقف مانده اند.
این تورم ساخت از یک سو مانع عرضه جدید می شود و از سوی دیگر، موجب کمبود واحد در سال های آینده خواهد شد. اگر رکود تقاضا ادامه یابد، شاید این کمبود چندان احساس نشود، اما در صورت هرگونه تحرک اقتصادی یا افزایش نقدینگی، بازار با جهش ناگهانی قیمت روبهرو خواهد شد.
در واقع، وضعیت فعلی مانند فنری فشرده است که اگر فشار از سمت عرضه و تقاضا همزمان آزاد شود، می تواند انفجار قیمتی جدیدی را رقم بزند. بنابراین، سیاستگذاری در این مقطع باید هوشمندانه باشد تا بازار به طور مصنوعی تحریک نشود.
آینده بازار مسکن؛ در انتظار تعادل یا شوک جدید؟
در افق میان مدت، مسیر بازار مسکن به چند عامل کلیدی وابسته است: نرخ تورم عمومی، سیاست پولی دولت، نرخ سود بانکی و توان مالی خانوارها. اگر دولت بتواند نرخ تورم را مهار و ثبات اقتصادی را ایجاد کند، احتمال دارد بازار مسکن وارد دوره ای از ثبات نسبی و رشد منطقی شود. اما اگر نقدینگی دوباره افزایش یابد و نرخ ارز جهش کند، مسکن بار دیگر به پناهگاه سرمایه تبدیل خواهد شد.
پیش بینی ها نشان می دهد که تا پایان سال جاری، بازار همچنان در وضعیت رکود باقی می ماند. رشد قیمتی کمتر از تورم عمومی محتمل است و تنها در برخی مناطق خاص با تقاضای مصرفی، ممکن است افزایش محدود قیمت رخ دهد.
از سوی دیگر، اگر دولت برنامه ای جدی برای تسهیل وام خرید یا حمایت از ساخت مسکن نداشته باشد، رکود فعلی می تواند به کاهش اشتغال در صنعت ساختمان و رکود زنجیره ای در صنایع وابسته منجر شود. به بیان دیگر، بازار مسکن امروز در نقطه حساسی از تعادل قرار گرفته است؛ نه آنقدر ارزان که برای خریدار جذاب باشد، نه آنقدر سودآور که سازنده انگیزه ورود داشته باشد. ادامه این وضعیت، خطرناک تر از جهش قیمتی است، زیرا موجب فرسایش تدریجی بخش مسکن و خروج سرمایه از این صنعت کلیدی خواهد شد.
مسکن در میان تورم و رکود
بازار مسکن ایران اکنون میان رکود و تورم گرفتار شده است. اگرچه قیمت ها در ظاهر ثابت مانده اند، اما این ثبات از جنس سلامت نیست؛ نشانه بیرمقی اقتصادی و ناتوانی در خرید و ساخت است. عقب ماندگی مسکن از تورم عمومی در کوتاه مدت ممکن است به سود خریداران بالقوه باشد، اما در بلندمدت می تواند زمینه جهش ناگهانی را فراهم کند.
راه برونرفت از این چرخه، اجرای سیاست های پایدار پولی، کاهش هزینه های ساخت، و ایجاد انگیزه برای سرمایه گذاری مولد در بخش مسکن است. در غیر این صورت، این بازار همچنان در سکون و رکود باقی خواهد ماند؛ رکودی که نهتنها سرپناه را از بسیاری گرفته، بلکه موتور محرک اقتصاد را نیز از کار انداخته است.